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Quais os principais tipos de financiamento do mercado imobiliário?

De 8 de outubro de 2018Minha Casa Minha Vida
Financiamentos imobiliários

Mesmo em tempos de crise, o mercado imobiliário se mantém aquecido. E isso se deve não apenas ao alongamento dos prazos e à redução dos juros, mas também à qualidade do serviço prestado pelas imobiliárias, preocupadas em orientar os compradores quanto aos tipos de financiamento que melhor correspondem às suas reais expectativas e interesses.

Pensando nessas questões, preparamos este post para explicar as vantagens de um financiamento imobiliário e quais os principais tipos disponíveis no mercado brasileiro, além dos sistemas básicos de amortização da dívida. Assim, ficará mais fácil se planejar para a compra da casa nova.

Por que financiar um imóvel?

Com certeza você já ouviu este ditado: quem compra terra, não erra. Sobretudo considerando-se a estabilidade desse tipo de negócio, não dá para negar que o ditado é mesmo verdadeiro. Isso porque, apesar do atual contexto econômico, o setor imobiliário é um dos únicos que não sofrem muito com as flutuações do mercado financeiro, prevalecendo como uma opção segura e rentável de investimento.

Ou seja, dificilmente haverá dor de cabeça após fechar o contrato. Mas isso, é claro, se você for orientado por um profissional de confiança desde a decisão inicial de compra até o momento da entrega das chaves. Se ainda há receio em dar esse passo, não deixe de considerar as seguintes vantagens do financiamento de imóveis:

  • segurança do investimento;
  • oportunidade de renda passiva;
  • diversificação de investimentos;
  • facilidades de negociação.

Como funciona o financiamento?

Quando falamos em facilidades de negociação, podemos dizer que elas estão atreladas às condições de financiamento oferecidas pelos bancos, de modo a atingir a expectativa do cliente sem pesar no bolso e sem dores de cabeça.

No Brasil, existem dois sistemas que regulam o financiamento imobiliário: Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). A principal diferença entre esses dois sistemas está no valor do financiamento.

Normalmente, o SFH apresenta uma menor taxa de juros anuais, visto que há uma lei proibindo os bancos de cobrarem mais de 12% de juros ao ano. Sem falar que nesse sistema é possível utilizar o saldo do FGTS na compra do imóvel, desde que respeitadas condições específicas.

A taxa de juros é o principal fator responsável pela diferença entre o valor total de um financiamento e outro. Por isso, mesmo que você esteja há muito tempo como cliente de um único banco, vale a pena pesquisar e considerar as taxas em vigência nas instituições concorrentes.

Para fazer essa pesquisa, utilize como base os sites das instituições, verificando o valor das taxas informadas por cada banco conforme os dois tipos de financiamento básicos do mercado: o SFH e o SFI. A seguir, detalhamos as principais características desses sistemas para facilitar a sua decisão.

Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

  • válido somente para imóveis residenciais. O imóvel deverá ser a primeira propriedade do comprador e estar localizada em sua cidade de moradia ou de trabalho;
  • o valor máximo do imóvel deverá ser de R$ 950 mil para os estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Distrito Federal e de R$ 800 mil para os demais estados. Em janeiro de 2019 será de R$ 1,5 milhão em qualquer estado;
  • o prazo máximo do financiamento é de 420 meses (35 anos);
  • a taxa de juros atualmente praticadas pela CEF é de 8,75% a 10,25% ao ano;
  • o limite do financiamento é de até 80% do imóvel;
  • o FGTS poderá ser utilizado, desde que respeitadas normas pré-estabelecidas.

Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)

  • válido para imóveis residenciais ou comerciais;
  • não há limite de valor;
  • o prazo máximo do financiamento é de 420 meses (35 anos) para imóveis residenciais e de 120 meses (10 anos) para imóveis comerciais;
  • a taxa de juros varia de acordo com o banco;
  • o limite do financiamento pode ser de até 90% do imóvel;
  • não é permitido utilizar o saldo do FGTS no financiamento.

Como funciona a amortização da dívida?

Todos os tipos de financiamento imobiliário são compostos por duas principais bases: a amortização e o saldo devedor. O saldo devedor é simplesmente o valor total que o cliente está devendo ao credor. Já a amortização corresponde à diminuição que ocorre no saldo devedor conforme as parcelas do financiamento vão sendo quitadas.

O modo como se dá essa diminuição é configurado pelas famosas Tabelas SAC, Price e Sacre. Abaixo, você vai entender como cada uma delas funciona na prática.

Tabela SAC

No sistema de amortização conhecido como Tabela SAC (Sistema de Amortização Constante), as parcelas do financiamento diminuem gradativamente durante a quitação. Desse modo, o comprador precisará arcar com parcelas iniciais mais altas se comparadas à Tabela Price. Tais parcelas se compõem pelo valor da amortização do saldo devedor somado à taxa de juros.

Funciona assim: na Tabela SAC, o comprador utiliza a maior parte do que é pago na parcela para diminuir o saldo total devedor, sendo o restante utilizado para amortizar os juros. Assim, considerando-se que o cálculo dos juros é feito sobre o valor total que se deve à instituição, quanto mais baixo for o saldo devedor, mais baixa também será a taxa de juros.

Ou seja, no fim do período contratual, o comprador que optar pela Tabela SAC terá pago um pouco menos pelo imóvel do que pagaria caso a propriedade fosse financiada pela Tabela Price. Dessa forma, mesmo que seja preciso apertar o orçamento nas primeiras parcelas, o nível de tranquilidade é grande por saber que o valor parcelado vai diminuir consideravelmente ao longo da quitação.

Tabela Price

O sistema de amortização da Tabela Price, conhecido como Sistema Francês de Amortização, também é bastante utilizado no financiamento de imóveis no Brasil. A diferença básica em relação à Tabela SAC é que, na Price, o valor das parcelas do financiamento é sempre o mesmo.

Para que as parcelas possam permanecer constantes, o montante da prestação referente aos juros vai diminuindo conforme a quitação do financiamento. Já a fração correspondente à amortização da dívida aumenta ao longo do tempo. Assim sendo, as primeiras prestações seriam praticamente dedicadas ao pagamento de juros, enquanto as últimas seriam utilizadas para quitar o saldo devedor.

Tabela Sacre

A Tabela Sacre é basicamente a junção dos dois sistemas de amortização — SAC e Price — em um único financiamento. Dessa forma, as parcelas de um financiamento feito pela Tabela Sacre serão inicialmente mais altas. No entanto, após determinado período, ocorrerá a diminuição do valor das prestações. Pela comodidade da transação, essa modalidade de amortização da dívida também tende a ser bastante utilizada ao financiar um imóvel.

Esperamos que essa leitura tenha ajudado a esclarecer como funcionam os principais tipos de financiamento de imóveis e sistemas de amortização da dívida. Assim, você poderá tomar sua decisão de forma mais consciente para o bem-estar da sua família!

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